Czytelniczka wskazuje, że w roku 2005 r. w drodze czynności prawnej doszło do ustanowienia na jej rzecz służebności drogowej pozwalającej na korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w zakresie przejazdu i przechodzenia pasem o szerokości 4 metrów i długości ok. 100 m. Służebność została ustanowiona przez sąsiada z którym miała dobre relacje. Wyjaśniła, że faktycznie z ustanowionej służebności nie korzystała ponieważ miała zapewniony dostęp do nieruchomości z innej drogi. Nowy nabywca sąsiedniej nieruchomości zwrócił się do tej Pani z prośbą o zrezygnowanie z przysługującego jej prawa służebności drogowej oraz złożenia oświadczenia w tym przedmiocie w formie aktu notarialnego, celem wykreślenia obciążenia z treści księgi wieczystej.
Wobec powyższego kobieta pyta, czy w tak przedstawionym stanie faktycznym prośba (roszczenie) sąsiada jest uzasadnione oraz czy jest zobowiązana do rezygnacji z prawa służebności drogowej?
Zgodnie z art. 285 § 1 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej bądź właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Prawo służebności drogowej polega tym samym na tym, że właściciel nieruchomości władnącej (Czytelniczka) jest uprawniona do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości sąsiedniej (nieruchomości obciążonej). W analizowanym stanie faktycznym doszło do ustanowienia tzw. służebności drogowej za pomocą której ta Pani może przechodzić i przejeżdżać po terenie nieruchomości sąsiedniej na swoje potrzeby. Podkreślić trzeba, że służebność stanowi uprawnienie, podczas, gdy dla właściciela nieruchomości sąsiedniej jest to obciążenie ujawnione w treści księgi wieczystej. To z kolei rodzi określone konsekwencje przy korzystaniu z nieruchomości, czy przy próbie zbycia nieruchomości.
Obciążenie nieruchomości prawem służebności zawsze wpływa na obniżenie ceny nieruchomości, stąd też w interesie właściciela nieruchomości obciążonej będzie doprowadzenie do wykreślenia prawa służebności z księgi wieczystej.
W myśl art. 293 § 1 K.c. służebność gruntowa wygasa wskutek nie wykonywania przez 10 lat. Oznacza, to, że jeżeli Czytelniczka nie korzystała z prawa służebności, ponieważ miała możliwość i dostęp do swojej nieruchomości z innej drogi, prawo służebności wygasło. Oczywiście dotyczy to sytuacji, w której nie korzystanie z prawa służebności trwało nieprzerwanie przez okres co najmniej 10 lat. Jeżeli taka okoliczność zostanie wykazana w sądzie lub zostanie potwierdzona przez kobietę, sąd stwierdzi wygaśnięcie służebności. Orzeczenie sądu będzie następnie stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej.
Reasumując prośba sąsiada w analizowanym stanie faktycznym będzie uzasadniona. Ewentualna odmowa złożenia oświadczenia co do rezygnacji z prawa służebności gruntowej będzie narażać Czytelniczkę na proces i związane z tym koszty w przypadku uwzględnienia w całości roszczenia przez sąd. W takiej sytuacji bezpieczniej będzie złożyć stosowne oświadczenie u notariusza i nie narażać się na skutki przegranego procesu o ustalenie wygaśnięcia służebności.
Kamil Owczarek, radca prawny z Żor.
Komentarze